老房子不拆了, 年轻人不炒房了, 城市开始算细账

以前人们买房的时候，大家主要关注的是地段，谁家靠近地铁站、旁边有商场，房价就高一些，现在情况不一样了，房价涨不涨看的不是广告里怎么说，而是实际有人住进去、有人在用，比如一个小区，如果早上公交车挤不上去、晚上没地方停车，位置再好也没用，市场开始看重实用的方面，而不是靠宣传吹出来的。

北京通州和成都天府新区这些地方，地铁开通后，房价逐渐上涨，但关键要看规划是否真正落实，光有图纸不够，得观察政府是否拨款，有没有大型超市和咖啡店提前签约入驻，有些区域宣传得很热闹，结果几年过去连便利店都找不到，居民买瓶水也得走上半小时路。

产业园周边的小户型现在很受欢迎，像苏州、合肥这些城市科技企业集中，员工需要住在附近，60到90平米的房子最抢手，通勤时间短比较方便，关键要看企业有没有扩大生产的计划，政府是否提供人才落户的优惠，我朋友去年在合肥买了一套两居室，今年租金涨了三成，就是因为旁边新建了一个研发中心。

学区房没有以前那么热门了，上海浦东和广州天河这些地方新开了分校，老师也实行轮岗制，教育资源就分散开来，真正值钱的是学校硬件条件得到更新，师资力量确实派过来了，不要轻信那些划片入学的文件，政策一旦改变，老学区房可能就卖不掉，我邻居去年花高价买了套名校旁边的房子，结果今年学区划分调整，他家孩子进不去那个学校，现在房子挂了半年也没人来看。

老房子也能升值，前提是能够改造，南京一个九十年代的小区，物业加装了电梯和智能门禁，还设置了共享车位，三年里房价涨了四成多，这种房子的关键在于业委会要发挥作用，社区得有改造资金，容积率不能太高，很多人认为老房子没有前景，其实只要稍作调整，比等待拆迁更实际。

最后提醒一句，房子价格再往上涨，卖不出去也是白搭，杭州有些热门楼盘，挂牌价标得很高，但根本没人接手，因为户型设计得太大，年轻人觉得太贵又不好租出去，真正能在市场上流动的房子，需要满足几个条件：靠近地铁站，周围有新公司入驻，学校还有扩建计划，物业费连续往上调，说明管理做得不错，这也是一个加分的地方。

城市更新现在不依赖拆除,而是依靠改造,政府不再投入资金重建,而是鼓励进行小规模修补,非核心区域的老旧小区反而更有机会,如果居民还在等待拆迁,可能需要很长时间,不如考虑哪些地方可以通过简单改动得到改善,这才是未来的发展方向。